Türkiye'de gayrimenkul piyasasında ev, arsa veya iş yeri alım satımı yapan milyonlarca vatandaş için en önemli maliyet kalemlerinden birini tapu harcı oluşturuyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) nezdinde yapılan resmi devir işlemleri için ödenen bu tutar, gayrimenkulün beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanmaktadır.
Peki, tapu masrafı hesaplama işlemi 2025 yılı için nasıl yapılıyor? Alıcı ve satıcının yasal olarak ödemesi gereken oran nedir? Ayrıca, daha az harç ödemek için satış bedelini düşük göstermenin riskleri ve cezaları nelerdir? İşte ev alım satım sürecindeki tüm masraflar.
2025 tapu harcı oranı: Alıcı ve satıcı yüzde kaç öder?
2025 yılı itibarıyla, konut, iş yeri, arsa veya tarla fark etmeksizin tüm gayrimenkul satışlarında uygulanan tapu harcı oranı, tapuda beyan edilen satış bedelinin toplam %4'üdür.
492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre bu %4'lük oranın %2'si alıcıdan, %2'si ise satıcıdan tahsil edilir. Örneğin, 5.000.000 TL'ye satılan bir konut için alıcının 100.000 TL ve satıcının 100.000 TL olmak üzere toplam 200.000 TL tapu harcı ödemesi gerekir. Ancak, Türkiye'deki alım satım işlemlerinde genellikle taraflar arasında yapılan anlaşmayla toplam %4'lük harcın tamamı alıcı tarafından üstlenilmektedir.
Tapu masrafı hesaplama: Döner sermaye ücreti nedir?
Gayrimenkul devri sırasında ödenen tek masraf tapu harcı değildir. Vatandaşların, harca ek olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne (TKGM) bir de döner sermaye bedeli ödemesi gerekmektedir. Bu bedel, TKGM'nin sunduğu hizmetin karşılığı olarak alınır ve her yıl yeniden belirlenir.
2025 yılı için belirlenen ve yöresel katsayılara göre küçük değişiklikler gösterebilen döner sermaye bedeli, ortalama 1.183 TL seviyesindedir. Bu tutar, tapu harcına ek olarak genellikle alıcı tarafından ödenir. Dolayısıyla, tapu masrafı hesaplama işlemi yapılırken (Satış Bedeli x %4) + Döner Sermaye Bedeli formülü kullanılmalıdır.
Düşük beyan cezası: 'Rayiç bedel' tuzağına dikkat
Bazı alıcı ve satıcılar, daha az tapu harcı ödemek amacıyla, gayrimenkulün gerçek satış bedeli yerine, o mülkün bağlı olduğu belediyenin belirlediği minimum "emlak vergisi değeri" (rayiç bedel) üzerinden beyanda bulunmaktadır. Ancak bu yöntem, ciddi yasal riskler ve cezalar barındırmaktadır.
Hazine ve Maliye Bakanlığı, banka kredilerini, ekspertiz raporlarını ve emsal satışları inceleyerek gerçek satış bedeli ile beyan edilen bedel arasındaki farkı tespit ettiğinde, hem alıcıya hem de satıcıya ceza kesmektedir. Bu durumda, eksik ödenen tapu harcı, gecikme faizi ve eksik harcın %25'i oranında "vergi ziyaı cezası" ile birlikte taraflardan tahsil edilir.
'Pişmanlık dilekçesi' ile cezadan kurtulmak mümkün
Gayrimenkul alım satımında bedeli eksik beyan eden vatandaşlar, henüz bir vergi incelemesi başlamadan bu hatayı düzeltme şansına sahiptir. Vergi Usul Kanunu'nun "pişmanlık" hükümlerinden yararlanmak isteyenler, ilgili vergi dairesine bir "pişmanlık dilekçesi" vererek durumu bildirebilir.
Bu dilekçe ile eksik ödenen tapu harcı tutarı ve gecikme faizi 15 gün içinde ödenirse, %25'lik vergi ziyaı cezası uygulanmaz. Uzmanlar, Maliye'nin denetimine yakalanmadan bu yolu kullanmanın, ileride daha büyük bir mali yükten kurtulmak için önemli bir fırsat olduğunu belirtmektedir.
Özetle, 2025 yılında tapu masrafı olarak satış bedelinin %4'ü oranında harç ve ek olarak döner sermaye bedeli ödenmektedir. Daha az harç ödemek için satış bedelini düşük göstermek, hem alıcı hem de satıcı için %25'lik vergi ziyaı cezası başta olmak üzere ağır yaptırımlara yol açmaktadır.
Antalya ve Türkiye gündemine dair en güncel emlak haberleri, vergi düzenlemeleri ve 'Nasıl Yapılır?' rehberleri için Antalya Haber'i takip etmeye devam edin.
