Türkiye'de milyonlarca kiracı ve ev sahibini doğrudan ilgilendiren kira artış oranı tartışmaları, 2025 yılında da gündemin zirvesinde yer alıyor. İki yıl boyunca uygulanan ve konut kiralarını %25 ile sınırlayan yasal düzenlemenin sona ermesiyle birlikte, piyasada "zam" hesaplamaları yeniden değişti.
Mevcut ekonomik koşullarda hem ev sahipleri enflasyon karşısında gelirlerini korumak isterken hem de kiracılar bütçelerini aşan artışlarla boğuşuyor. Peki, %25 sınırı kalktıktan sonra 2025 yasal kira zammı sınırı ne oldu? Ev sahipleri en fazla ne kadar zam yapabilir ve kira artış oranı hesaplama nasıl yapılır?
2025 yasal kira zammı sınırı (%25 bitti mi?)
Uzun süredir devam eden %25'lik sabit zam sınırı uygulaması, Adalet Bakanlığı ve Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın kararıyla 1 Temmuz 2024 tarihinde resmen sona erdi. 2025 yılına girilirken, bu tarihten sonra yenilenen kira sözleşmeleri için eski sisteme, yani Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili maddesine geri dönüldü.
Bu geri dönüşle birlikte, 2025 yasal kira zammı sınırı yeniden Tüketici Fiyat Endeksi'ne (TÜFE) bağlandı. Kanuna göre artık ev sahipleri, hem konutlarda hem de işyerlerinde, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan "on iki aylık TÜFE ortalamasını" aşan bir zam yapamaz. Bu oran, kiracı ve ev sahibi arasındaki yasal tavanı belirlemektedir.
Ekim 2025 kira artış oranı nasıl hesaplanır?
Kira artış oranı hesaplama işlemi, TÜİK'in her ayın başında açıkladığı enflasyon verilerine göre yapılır. Ekim 2025'te kira sözleşmesini yenileyecek olan bir kiracı için baz alınacak veri, 3 Ekim 2025 tarihinde açıklanan Eylül ayı enflasyon rakamlarıdır.
TÜİK verilerine göre, Eylül 2025 itibarıyla on iki aylık TÜFE ortalaması %38,36 olarak gerçekleşmiştir. Bu durumda, Ekim 2025'te sözleşmesi dolan ev sahiplerinin kiracılarına yapabileceği yasal azami (tavan) zam oranı %38,36'dır. Örneğin; mevcut kirası 15.000 TL olan bir kiracının yeni kirası en fazla (15.000 * 0,3836 = 5.754 TL) artışla 20.754 TL olabilir.
Ev sahibi TÜFE üzerinde zam isterse ne yapılmalı?
Uzmanlar, %25 sınırının kalkmasıyla birlikte ev sahiplerinin piyasa rayicinin çok üzerinde zam taleplerinde bulunabildiğine dikkat çekiyor. Ancak 2025 yasal kira zammı sınırı (%38,36) ev sahibi için bağlayıcıdır. Ev sahibinin bu oranın üzerinde bir artış talep etmesi hukuken geçersizdir ve kiracı bu zammı kabul etmek zorunda değildir.
Kiracının yasal oranı (%38,36) uygulayarak kirasını banka üzerinden göndermesi, hukuki olarak borcunu yerine getirdiği anlamına gelir. Ev sahibinin bu durumu kabul etmemesi halinde ise öncelikle zorunlu 'arabuluculuk' süreci başlar. Arabulucuda da anlaşma sağlanamazsa, konu Sulh Hukuk Mahkemesi'ne taşınır ve mahkeme yasal orana göre karar verir.
'Kira tespit davası' hakkı farklı bir süreç
Kira artış oranı hesaplama sürecinde en çok karıştırılan konulardan biri de 'kira tespit davası'dır. Ev sahibi, TÜFE oranı ne olursa olsun, eğer kira sözleşmesi 5 yılını doldurmuşsa, piyasa rayiçlerine göre "kira tespit davası" açma hakkına sahiptir.
Örneğin, Antalya'da 7 yıldır aynı evde 5.000 TL'ye oturan bir kiracıya ev sahibi, %38,36'lık zammı (eğer rayicin çok altındaysa) yetersiz bularak dava açabilir. Bu davada mahkeme, TÜFE oranına değil, bölgedeki emsal kiralara ve bilirkişi raporuna göre yeni kirayı belirler. Bu hak, sadece 5 yılı dolduran sözleşmeler için geçerlidir.
Özetle, %25 kira sınırı kalkmış olup, Ekim 2025 itibarıyla konutlar için yasal tavan artış oranı %38,36 olarak belirlenmiştir. Ev sahipleri bu oranın üzerinde bir talepte bulunamazken, 5 yılını dolduran sözleşmeler için 'kira tespit davası' hakkı saklıdır.
Antalya'daki güncel kira fiyatları, emlak piyasasındaki son gelişmeler ve 'Nasıl Yapılır?' rehberleri için Antalya Haber'i takip etmeye devam edin.
