Miras kalan evin tapusu kendiliğinden üzerinize geçmiyor; veraset ilamından intikal vergisine uzanan bir süreç gerekiyor. Adımları, maliyetleri ve kardeşler arasındaki paylaşım seçeneklerini sade bir dille anlattık.
Miras kalan ev nasıl üzerinize geçer? Tapu intikal işlemleri ve maliyeti
Yaygın bir yanılgıyla başlayalım: Bir yakınınız vefat ettiğinde mülkü kendiliğinden mirasçıların üzerine geçmiyor. Tapuda hâlâ vefat edenin adı yazıyor ve bu ev; satılamıyor, ipotek edilemiyor, resmi olarak kiraya dahi sağlıklı biçimde verilemiyor. Çözüm: intikal işlemi. Süreç sanıldığından basit, ama sırası önemli.
Veraset ilamı (mirasçılık belgesi)
İlk belge, kimin ne oranda mirasçı olduğunu gösteren veraset ilamı. En hızlı yol noter; başvuru genellikle aynı gün sonuçlanıyor. Karmaşık aile durumlarında (yurt dışı unsur, vasiyetname, mirasçılık itirazı) dosya sulh hukuk mahkemesine gidiyor. Bu belge olmadan sonraki hiçbir adım atılamıyor.
Veraset ve intikal vergisi
Mirasçılar, yasal süresi içinde veraset ve intikal vergisi beyannamesi veriyor. İyi haber: Kanunda her mirasçı için ciddi bir istisna tutarı var ve bu tutar her yıl güncelleniyor; ortalama bir konutun evlada intikalinde vergi yükü çoğu zaman düşük kalıyor ya da hiç çıkmıyor. Vergi çıkarsa taksitle ödeme imkânı da mevcut. Beyanname verilmeden tapu intikali yapılamıyor; vergi dairesinden alınan 'ilişik kesme' yazısı sürecin anahtarı.
Tapuda intikal
Veraset ilamı ve vergi yazısıyla birlikte Tapu Müdürlüğü'ne (randevu Web-Tapu/ALO 181 üzerinden) başvuruluyor. İntikal iki biçimde yapılabiliyor: Elbirliği mülkiyeti (tüm mirasçılar tek hisse bütününde) ya da daha kullanışlı olan paylı mülkiyete çevirme (herkesin oranı ayrı ayrı tescil ediliyor). İntikal işleminde alım-satımdaki gibi yüksek tapu harcı yok; döner sermaye ve harç kalemleri görece düşük.
Kardeşler anlaşamazsa ne olur?
En sık yaşanan senaryo: Bir kardeş satmak istiyor, diğeri istemiyor. Hukuk bu kilidi açık bırakmamış: Herhangi bir paydaş, ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açabiliyor. Sonuç çoğunlukla evin mahkeme yoluyla satışı ve bedelin paylara göre dağıtılması oluyor — ancak bu yol uzun ve satış bedeli genellikle piyasa değerinin altında kalıyor. Bu yüzden uzmanların ilk önerisi hep aynı: Aile içi anlaşma; bir kardeşin diğerlerinin payını rayiç üzerinden devralması, herkes için daha kazançlı.
Antalya'ya özgü not: Yükselen değerler ve aile içi devir
Antalya'da konut değerlerinin hızlı yükselişi, miras paylaşımlarını hem daha değerli hem daha çekişmeli hale getirdi. Pay devirlerinde bedelin gerçek değer üzerinden gösterilmesi, ileride vergi incelemesi riskini sıfırlıyor. Birden fazla mülk ve mirasçının olduğu dosyalarda, birkaç saatlik avukat ve mali müşavir danışmanlığı; yıllarca sürebilecek aile davalarının en ucuz sigortası.
