Emlak ilanlarında piyasanın çok altındaki arsalar dikkat çeker; ama çoğunun tapusunda gizli bir detay vardır: hisseli mülkiyet. Kağıt üzerinde sahip olduğunuz halde arazinin neresinin sizin olduğunu gösteremediğiniz bu durum, ciddi anlaşmazlıklara yol açabiliyor.
Ucuz diye hisseli tapu almayın: Başınıza açabileceği dertler
Emlak ilanlarında gezinirken piyasa değerinin çok altında fiyatlanmış arsalar dikkat çeker. Bu cazip fiyatların ardında sıklıkla tek bir gerçek yatar: hisseli tapu. Kâğıt üzerinde bir mülke ortak olursunuz ama pratikte pek çok kısıtla karşılaşırsınız. Bu tür bir alım, doğru bilinmediğinde yıllar sürebilecek anlaşmazlıklara dönüşebilir.
Hisseli tapu ne demek?
Hisseli tapuda (paylı mülkiyet), bir taşınmaza birden fazla kişi ortaktır ve herkesin belirli bir 'hissesi' vardır. Ancak bu hisse, arazinin belirli bir fiziksel parçasına karşılık gelmez; yani 'şu köşedeki 500 metrekare benim' diyemezsiniz.
Tapuda payınız yazılıdır ama bu pay, arazinin tamamı üzerinde soyut bir ortaklıktır. Bu ayrım kritiktir; çünkü çoğu alıcı, hisse aldığında belirli bir yeri satın aldığını sanır. Gerçekte ise tüm ortaklarla birlikte tapunun tamamına ortak olunur.
Neresinin sizin olduğunu gösteremezsiniz
Hisseli tapunun en büyük sorunu budur: Fiilen hangi bölümün size ait olduğu belirsizdir. Üzerine inşaat yapmak, ağaç dikmek ya da araziyi kullanmak, diğer ortakların onayını gerektirir. Bir ortak 'ben burayı kullanmak istiyorum' dediğinde, diğerleri itiraz edebilir.
Bu belirsizlik, ortaklar arasında sürekli bir anlaşmazlık zemini yaratır. Özellikle çok sayıda ortağın bulunduğu arazilerde, herkesin hemfikir olması neredeyse imkânsız hale gelir. Sonuçta kâğıt üzerinde sahip olduğunuz araziden fiilen yararlanamayabilirsiniz.
Satmak ve kredi almak zorlaşır
Hisseli tapulu bir yeri sonradan satmak, müstakil tapuya göre çok daha zordur; çoğu alıcı bu tür tapudan çekinir. Ayrıca bankalar, hisseli tapulu taşınmazlara genellikle kredi vermek istemez ya da çok sınırlı verir.
Bu da hem alım gücünüzü hem de ilerideki satış imkânınızı daraltır. 'Ucuza aldım' diye sevinirken, elden çıkarmak istediğinizde alıcı bulamamak ciddi bir risktir. Yatırım amacıyla alınan hisseli arsa, çoğu zaman beklenen getiriyi sağlamaz.
'Ortaklığın giderilmesi' tehlikesi
Ortaklar anlaşamadığında, herhangi bir ortak ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir. Bu davada arazi, çoğu zaman açık artırmayla satılır ve elde edilen para hisseler oranında paylaştırılır.
Yani ne olursa olsun elinizde tutmak istediğiniz bir araziyi, bir ortağın açtığı davayla kaybedebilir; üstelik açık artırmada değerinin altında satışa razı olmak zorunda kalabilirsiniz. Bu, hisseli tapunun en sinir bozucu riskidir.
Almadan önce sorulması gerekenler
Hisseli bir taşınmaz almadan önce mutlaka şunları netleştirin: kaç ortak var, aralarında anlaşma (taksim sözleşmesi) var mı, arazi ifraz (ayrılma) edilebilir mi ve imar durumu nedir. Mümkünse alım öncesi bir hukuk uzmanına ve tapu müdürlüğüne danışmak, sonradan yaşanacak sorunları baştan önler.
Her hisseli tapu kötü değildir; bazı durumlar planlı ve güvenlidir. Ama bilmeden girilen bir hisseli mülkiyet, yıllarca süren bir baş ağrısına dönüşebilir. Bu yazı genel bir bilgilendirmedir; kesin bilgi için bir hukuk uzmanına başvurun. Ekonomi ve gayrimenkul gündemini Antalya Haber üzerinden izleyebilirsiniz.
